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李宇嘉:楼市多管齐下才能激活长沙“以旧换新”市场
中新经纬
中新经纬4月19日电 题:楼市多管齐下才能激活长沙“以旧换新”市场
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
李宇嘉
4月18日,长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》(简称《通知》)。《通知》显示即日起,全市范围内“以旧换新”购买新房的,可按照“认房不认贷”政策,享受首套房首付比和按揭利率优惠;购买新房申请住房公积金贷款的,在原有基础上上调最高贷款额度;同时不再审查购房者资格条件。
《通知》的出台主要有三方面背景因素,一是2024年政府工作报告明确,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。二是3月22日召开的国务院常务会议指出,“要进一步优化房地产政策”“有效激发潜在需求”。三是国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》,促进经济转型升级和城乡居民生活品质提升。房地产方面,居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。
从市场层面看,2024年1-3月,全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%。新房交易不景气与换房需求不活跃有关。当前的新房市场以改善为主,需要将手上的房子卖出去。目前二手房交易以刚需为主,热点城市90平米以下二手房交易占比约60%,说明需求潜力很大。
《通知》重点提出“以旧换新”并强调不再审查购房者资格条件。从形式看,以旧换新主要包括三种形式:一是开发商或国资平台收购旧房,如郑州;二是房企联合经纪机构对旧房优先推售;三是给予一定的购房补贴。目前,各个城市三种模式都有,只是比重不同。此次长沙还未公布具体的形式,但根据公开信息,有置换的新房有贷款利率优惠、限购优惠、税收优惠等,对市场的具体影响还要待后面具体细则出台。而且,不再审查购房者资格条件,是对非长沙户籍人士较大的利好。长沙这样的热点城市吸引着很多非户籍人士的购房需求,不再审查相关公积金、社保年限等,能更好满足这部分购房需求,特别是能够促进“以旧换新”交易量放量增长。
在具体落实上,笔者认为,当下地方政府最应该做的,是将可信赖的平台建起来。同时,考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势,建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易、二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等,以降低交易费用。另外,降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例,也有利于促成交易。总之,多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。
同时,不能一味地从需求端进行刺激,也要同步推进供给侧改革,比如二手房源启动老旧小区改造、公共配套补短板;新房要推进在售项目大巡查,杜绝配套瑕疵、交付延迟等问题;提高新房和二手房供应效率,才能借助市场的力量、政策的优惠,实现“卖旧买新、以旧换新”。当然,最根本的还是提振就业、收入预期,稳定房价预期,这是促进商品房循环的关键。(中新经纬APP)
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责任编辑:张芷菡